عقد الإيجار في دبي (بنود- حقوق - زيادة القيمة - الفسخ) وأمور أخرى من قانون إيجار العقارات

يعتبر عقد الإيجار هو الوسيلة الوحيدة التي تمكنك سواء كنت مؤجر أو مستأجر من حفظ حقوقك في العلاقة الإيجارية في إمارة دبي بدولة الإمارات العربية المتحدة.

في هذا التقرير تجدون توضيحا عن كل ما يهمكم بشأن عقود الإيجار في دبي.

ننصحك بشدة بقراءة هذا التقرير بالكامل وبدقة شديدة حتى تستطيع أن تفهم وتتعرف على كل حقوقك والتزاماتك، وتجنب أي غموض أو خطأ يخص عقود الإيجار في دبي، وحمايتك من أي عواقب غير مرغوب بها.

ما هي العقود التي ينظمها قانون الإيجار في دبي؟:

في المادة الثانية منه، أوضح قانون رقم ٣٣ لسنة ٢٠٠٨ بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٢٦ لسنة ٢٠٠٧ بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، ما هو المقصود بالعقار الذي يخضع لهذا القانون.

تنويه: هذا هو القانون المعمول به حاليا في دبي وليس كما تنشر بعض المواقع الإلكترونية غير الدقيقة.

نعود إلي المادة الثانية من القانون التي قالت أن العقار هو: ((المال غير المنقول وما يتصل أو يلحق به، والمؤجَّر لأغراض السكن أو ممارسة نشاط تجاري أو حرفة أو مهنة أو أي نشاط مشروع آخر)).

هذا التعريف أخرج المنقولات من هذا القانون، فهو لا يسري مثلا على عقود إيجار السيارات.

لكنه أدخل ملحقات الشيء المؤجَّر ضمن عقد تأجيره، فعلي سبيل المثال من يقوم بتأجير فيلا ملحق بها حمام سباحة فإنها تكون ضمن عقد إيجارها.

ثم ذكرت نص المادة أغراض تأجير العقارات في دبي على سبيل الحصر، وهي:

• السكن.
• ممارسة نشاط تجاري (مثال: تأجير المحلات التجارية).
• ممارسة حرفة (مثال: تأجير لغرض إقامة ورشة تصليح سيارات).
• ممارسة مهنة (مثال: تأجير مكاتب محاماة أو عيادات طبية أو صيدليات).
• أي نشاط مشروع آخر.

بذلك فإن القانون منع تأجير أي عقار في دبي لأي غرض غير مشروع مثل: (محل للعب القمار أو المراهنات، بيت دعارة).

ثم نتابع مع المادة الثالثة من ذات القانون والتي قالت أنه يسري على ((الأراضي والعقارات المؤجرة في دبي))، باستثناء:

* العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيين (الأفراد) أو الاعتباريون (الشركات والمؤسسات) لسكن العاملين لديهم فيها، شريطة أن لا يكونوا يتقاضون منهم بدل إيجار في مقابل ذلك، سواء كان بالخصم المباشر من رواتبهم، أو بدفع الإيجار بعد استلام رواتبهم.

لذا وبعبارة بسيطة يمكن تعريف عقد الإيجار في دبي بأنه: ((عقد ملزم قانونًا يسمح للمستأجر باستخدام العقار لغرض معين وفترة زمنية محددة وذلك في مقابل قيمة مالية يتم الاتفاق على دفعها للمؤجر)).

عقد الإيجار الموحد الإلكتروني في دبي:

بينما يظل بوسعكم إبرام عقود إيجار بالشكل الذي تريدونه، فإن الغالبية العظمى من عقود الإيجار تتم بالاعتماد على (عقد الإيجار الموحد الإلكتروني في دبي).

هذا العقد هو العقد المعتمد من (دائرة الأراضي والأملاك) والذي يتم من خلاله أحد أهم الخطوات الخاصة بعقود الإيجار في دبي، وهي (التسجيل أو التجديد).

تبلغ رسوم تصديق هذا العقد ١٧٠ درهم إماراتي، كما يتم دفع مبلغ ٤٠ درهم إماراتي كمقابل لطباعة وإصدار العقد.

نموذج عقد إيجار في دبي PDF:

ويمكنكم الحصول على نسخة منه بصيغة PDF من خلال هذا الرابط: ((عقد الإيجار الموحد من (إيجاري)).

وننصح في ((القانون في الخليج)) إضافة بعض البنود على هذا العقد ليصبح عقدكم متماشي تماما مع نصوص القانون، وتجدون أصلا في الورقة الثالثة منه مكان لإضافة بنود إضافية، بل من الممكن أصلا إضافة ملحق به الشروط التي ننصح بإضافتها، وهي:

• وصف العقار الذي سيتم تأجيره بشكل مفصل (وفقا للمادة ٤ من قانون إيجار العقارات في دبي).
• ذكر الغرض من تأجير العقار (وفقا لذات المادة).

هذا ويظل بوسعكم طلب إعداد عقود إيجار العقارات في دبي بمقابل مادي بسيط من خلال صفحة (اتصل بنا).

كما ويمكنكم بدء خدمة طلب تسجيل وتجديد عقد الإيجار في دبي من خلال الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ((من هنا)).

تسجيل أو تجديد عقد الإيجار في دبي:

من الخطوات المهمة التي ننصح بها دوما -سواء كنت مؤجر أو مستأجر- أن تقوم بتسجيل أو تجديد عقد الإيجار لدي (دائرة الأراضي والأملاك) في إمارة دبي.

يفيد تسجيل عقد الإيجار في دبي في العديد من الأمور، نذكر منها:

1. التسريع في عملية الحصول على (الرخصة التجارية) إذا كنت تنتوي بدء مشروع تجاري... ((يمكنكم من هنا معرفة: الشروط القانونية للاستثمار في الإمارات)).
2. عقد (إيجاري) إلزامي للحصول على خدمات الكهرباء والماء من (هيئة كهرباء ومياه دبي).

بقاء المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار:

يجوز إضافة بنود إضافية إلي عقد الإيجار الموحد في دبي بل وإضافة ملحق كامل به شروط يتفق عليها الطرفين.

عالجت المادة الخامسة من القانون رقم ٢٦ لسنة ٢٠٠٧ بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، الحالة التي ينتهي فيها عقد الإيجار ومع ذلك يظل المستأجر باقيا في العين.

في هذه الحالة -إذا لم يعترض المؤجر- يتم اعتبار أن العقد قد تم تجديده لمدة سنة أو لمدة عقد الإيجار أيهما أقل (بمعني أنه لو كانت مدة العقد الأصلية تزيد عن سنة، فإن التجديد يقف عند حد السنة، وإذا كانت مدته تقل أصلا عن السنة، فإن التجديد يكون لهذه المدة وفقط).

هذا ويرجى الإنتباه هنا إلي أن التجديد يكون ((بنفس شروط)) العقد.

لذا فإننا ننصح الراغبين في تجديد عقد الإيجار وقبل انتهاء مدته أصلا تنفيذ ما جاء بنص المادة ١٣ من قانون رقم ٣٣ لسنة ٢٠٠٨ بتعديل أي شروط يرغبون في تعديلها، وبتعديل بدل الإيجار سواء بزيادته أو إنقاصه.

قانون زيادة الإيجار في دبي:

إذا انتهي عقد الإيجار، وكان لدي الطرفين رغبة في تجديده فإنه في هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطلب زيادة القيمة الإيجارية.

لكن هذه الزيادة لها -نسب- وحدود معينة لا يجوز تجاوزها بموجب المرسوم رقم ٤٣ لسنة ٢٠١٣ بشأن تحديد الزيادة في بدل إيجار العقارات في إمارة دبي.

هذه النسب حددتها المادة الأولى من المرسوم بأنها ((الزيادة القصوى)) بمعني أنه لا يجوز تخطيها بأي حال، وقد جاءت على النحو التالي:

بدون أي زيادة في القيمة الإيجارية للوحدة العقارية:

إذا كان بدل إيجارها يقل عن ١٠٪ من متوسط أجر المثل، بمعني أنه لو كانت الوحدات العقارية المماثلة للعقار الذي يتم تجديد عقد ايجاره، يتم تأجيرها مثلا بمبلغ ١٠٠٠ درهم شهريا، وكانت الوحدة العقارية تؤجر بمبلغ ٩٠٠ درهم أو أعلى، فإنه في هذه الحالة لا يحدث زيادة في قيمة الإيجار في العقد الجديد.

٥٪ من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية:

إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تتراوح بين ١١٪ وحتى ٢٠٪ من متوسط أجر المثل، بمعني أنه لو كانت الوحدات العقارية المماثلة للعقار الذي يتم تجديد عقد ايجاره، يتم تأجيرها مثلا بمبلغ ١٠٠٠ درهم شهريا، وكانت الوحدة العقارية تؤجر بمبلغ ٨٩٠ درهم وحتى ٨٠٠ درهم، فإنه يجوز في هذه الحالة زيادة قيمة العقد بنسبة ٥٪.

١٠٪ من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية:

إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تتراوح بين ٢١٪ وحتى ٣٠٪ من متوسط أجر المثل، بمعني أنه لو كانت الوحدات العقارية المماثلة للعقار الذي يتم تجديد عقد ايجاره، يتم تأجيرها مثلا بمبلغ ١٠٠٠ درهم شهريا، وكانت الوحدة العقارية تؤجر بمبلغ ٧٩٠ درهم وحتى ٧٠٠ درهم، فإنه يجوز في هذه الحالة زيادة قيمة العقد بنسبة ١٠٪.

١٥٪ من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية:

إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تتراوح بين ٣١٪ وحتى ٤٠٪ من متوسط أجر المثل، بمعني أنه لو كانت الوحدات العقارية المماثلة للعقار الذي يتم تجديد عقد ايجاره، يتم تأجيرها مثلا بمبلغ ١٠٠٠ درهم شهريا، وكانت الوحدة العقارية تؤجر بمبلغ ٦٩٠ درهم وحتى ٦٠٠ درهم، فإنه يجوز في هذه الحالة زيادة قيمة العقد بنسبة ١٥٪.

٢٠٪ من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية:

إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تزيد عن ٤٠٪ من متوسط أجر المثل، بمعني أنه لو كانت الوحدات العقارية المماثلة للعقار الذي يتم تجديد عقد ايجاره، يتم تأجيرها مثلا بمبلغ ١٠٠٠ درهم شهريا، وكانت الوحدة العقارية تؤجر بمبلغ أقل من ٦٠٠ درهم، فإنه يجوز في هذه الحالة زيادة قيمة العقد بنسبة ٢٠٪.

وتسري قواعد الزيادات في بدل الإيجار التي ذكرناها على جميع المؤجرين سواء من الجهات العامة والخاصة، وكذلك مناطق التطوير الخاصة بما في ذلك (مركز دبي المالي العالمي).

نصيحة من القانون في الخليج: أيا كانت قيمة بدل الإيجار الذي تدفعه كمستأجر، احرص دوما على الاحتفاظ بما يثبت قيامك بسداده شهريا.

مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي:

إذا اطلعت على البند رقم ١٠ في (عقد الإيجار الموحد) في دبي، ستجد أنه ينص على أن أي نزاع أو خلاف قد ينشأ في تفسير أو تنفيذ هذا العقد يعود البت فيه إلي (مركز فض المنازعات الإيجارية).

هذا المركز هو ثمرة المرسوم رقم ٢٦ لسنة ٢٠١٣ بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.

ويختص هذا المركز بحل المنازعات مثل:

• إخراج المستأجر.
• فسخ عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته.
• تحديد بدل الإيجار إذا رغب المتعاقدين في إبرام عقد جديد لكنهما لم يتوصلا إلي قيمة ترضي الطرفين.
• أي نزاعات أخرى قد تنشأ عن عقد الإيجار.

في النهاية يمكنكم استخدام خاصية التعليقات أسفل الصفحة لطرح أسئلتكم حيث يسرنا الرد عليها.

• اكس.
• فيسبوك.
• لينكد ان.

وفي الختام سلام عليكم..