عقد الإيجار في البحرين .. شروطه .. تسجيله وتوثيقه .. رسومه وحالات انتهاءه

يعد ((عقد الإيجار)) من أهم العقود التي تبرم بشكل يومي في مملكة البحرين، خصوصا بين الوافدين للعمل وأصحاب المساكن البحرينيين، وحتى بين المواطنين أنفسهم.

نموذج عقد إيجار مسجل في البحرين.

ونظرا لأهمية هذا العقد، فهناك الكثير من النقاط التي سنوضحها في هذا التقرير الذي سنفرده للحديث عن عقد الإيجار في البحرين.

كيف يتم عقد الإيجار في البحرين؟:

يشترط بحسب المادة ٣ من القانون رقم (٢٧) لسنة ٢٠١٤
بإصدار قانون إيجار العقارات البحريني أن تبرم عقود الإيجار ((كتابة)).

ولا يشترط هنا أن يكون العقد كله مكتوب بخط اليد، بل يمكن كتابته على الحاسب الآلي ثم طباعته، ويوقع عليه أصحاب الشأن.

نموذج عقد إيجار في البحرين:

لن ننشر في ((القانون في الخليج)) نموذج معين ونقول أنه نموذج عقد إيجار في البحرين، وذلك لأن كل حالة تختلف مع الأخرى، وقد توضع شروط في عقود تختلف عن الموجودة في عقود أخرى.

لكننا سنضع لك بعض البيانات التي يجب أن تحرص على وجودها في أي عقد إيجار تبرمه في البحرين:

أ- بيانات طرفي العقد بشكل واضح ودقيق، وفي حالة كان المؤجر (ورثة أو شركاء) يتم توكيل واحد منهم فقط هو من يتم إدخال بياناته.
ب- يجب أن تحدد مدة الإيجار (واذكر كذلك أن العقد يبدأ يوم كذا الموافق ... من شهر ... لسنة، وينتهي يوم كذا الموافق ... من شهر ... لسنة).
ج- يجب أن تحدد قيمة الإيجار.

د- تحديد الغرض الذي سيتم تأجير العين المؤجرة من أجله، ولا يجوز تسجيل أي عقد إيجار في البحرين إذا لم يتضمن الغرض.

كما يمكنك إذا رغبت التواصل معنا عبر صفحة ((اتصل بنا))، وسنقوم بإعداد عقد إيجار يتوافق مع رغبتك ومع أحكام القانون البحريني وذلك بمقابل بسيط للغاية.

متي يتم تسجيل عقد الإيجار في البحرين؟:

لضمان حقوقك يجب عليك تسجيل عقد الإيجار في البحرين خلال شهر من تاريخ توقيعه، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copiolt، خاصة بالقانون في الخليج.

أعطي قانون إيجار العقارات البحريني مدة وقدرها (شهر) من تاريخ إبرام العقد يجب خلالها تسجيله.

واذا تم تعديل أي شيء في العقد، فإنه يجب تسجيل هذا التعديل أيضا خلال نفس المدة (شهر) من تاريخ هذا التعديل.

ونشير هنا أن الطرف المسؤول عن تسجيل عقد الإيجار هو (المؤجر).

رسوم تسجيل عقد الإيجار في البحرين:

في المادة ٧ من القانون رقم (٢٧) لسنة ٢٠١٤
بإصدار قانون إيجار العقارات البحريني، تم تحديد رسوم تسجيل عقد الإيجار، وذلك حسب ما يلي:

• ما لا يقل عن دينار ولا يزيد عن خمسة دنانير للعين التي يتم تأجيرها لغرض السكن.
• ما لا يقل عن خمسة دنانير ولا يزيد عن عشرة دنانير لباقي الأغراض، ومن أمثلتها: ((الأماكن المعدة للتأجير لأصحاب المهن مثل مكاتب المحاماة أو الشركات أو عيادات الأطباء، أو المحلات التجارية)).

وكما قلنا أن ((المؤجر)) هو الذي يقع عليه الالتزام بتسجيل عقد الإيجار في البحرين، فأيضا يكون هو المسؤول عن سداد قيمة رسوم تسجيل العقد.

لكن ماذا يحدث إذا امتنع المؤجر عن ذلك؟..

هنا أعطي قانون الإيجارات البحريني الحق للمستأجر في أن يقوم هو بتسجيل عقد الإيجار ودفع رسوم التسجيل، ثم يخصمها من مقدار الأجرة الشهرية المستحقة عليه.

إذا كنت مستأجرا ولم يقم المؤجر بتسجيل عقد الإيجار، يعطيك القانون البحريني إمكانية تسجيله بنفسك، ثم إخطار المؤجر بذلك عبر كتاب مسجل بعلم الوصول، وسيكون لك أن تخصم ما دفعته من قيمة الإيجار، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copiolt، خاصة بالقانون في الخليج.

الشرط الوحيد هنا هو أن يقوم المستأجر بإخطار المؤجر بقيامه بذلك عبر ((كتاب مسجل بعلم الوصول)).

على أي حال، وأيا يكن من قام بالسداد، فعند إتمام تسجيل عقد الإيجار بنجاح، يتم إرسال رسالة نصية لكل من المؤجر والمستأجر تخبرهم بذلك، ويتم إرسال معاملة الدفع إلى مقدم طلب التسجيل.

تسجيل عقد الإيجار في البحرين:

يمكن تسجيل عقد الإيجار في البحرين بواحدة من طريقتين، الأولى إلكترونيا، والثانية عبر مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات.

• الطريقة الأولى:

ضمن الخدمات المقدمة من (وزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف البحرينية) أتاحت الوزارة موقعا إلكترونيا يمكن المواطنين والمقيمين من تسجيل عقد الإيجار بطريقة سهلة وفعالة.

ويمكنكم الوصول لتلك الخدمة من خلال ((هذا الرابط)) حيث:

1. تقوم باختيار خدمة (تسجيل عقد الإيجار).
2. تسجيل الدخول بالمفتاح الإلكتروني الخاص بك على البوابة الوطنية لمملكة البحرين.
3. تقوم بالخطوات المطلوبة.
4. سداد الرسوم المطلوبة.

• الطريقة الثانية:

في كل بلدية من بلديات البحرين ستجد مكتبا أو أكثر يسمي ((مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات))، إعمالا لنص المادة ٦ من القانون.

ويختص كل مكتب بتسجيل العقود الخاصة بالايجارات الواقعة في نطاقه.

وهكذا تكون قد قمت بشكل ناجح بتسجيل عقد الإيجار في البحرين، وهي خطوة لا غنى عنها لضمان حقوقك سواء كنت المؤجر أو المستأجر.

عقود إيجار الأراضي الزراعية مستثناة من التسجيل في البحرين، International Labour Organization ILO، Credit : ILO/Apex Image، CC BY-NC-ND 2.0، via Flickr.

مع العلم أن هناك عقارات مستثناه من تسجيل عقد تأجيرها، وهي محددة على سبيل الحصر: ((الأراضي والمنشآت الصناعية الخاضعة للمرسوم بقانون رقم (28) لسنه 1999 بشأن إنشاء وتنظيم المناطق الصناعية ،، الأراضي الزراعية ،، العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية ،، الشقق المفروشة التي لا تتجاوز فترة تأجيرها شهراً ،، الوحدات السكنية التي تشغل لظروف العمل ،، الأراضي المؤجرة بعقود المساطحة بغرض التطوير)).

أيضا ،، فإذا كان عقد الإيجار يخص شقة داخل عقار سكني، فلا يجوز تسجيلها إلا إذا كان الغرض من الإيجار (السكن العائلي)، فإذا كان الغرض غير ذلك يلزم من أجل تسجيل العقد موافقة البلدية التابع لها العقار على ذلك.

توثيق عقد الإيجار في البحرين:

بخلاف تسجيل عقد الإيجار في البحرين هناك خطوة أخرى تسمي ((التوثيق)).

هذه الخطوة تجعل العقد أكثر قوة ونفاذا، بمعني أنه يمكنك بعقد الإيجار الموثق أن تختصر على نفسك حل أي مشكلات قد تنشأ عن عقد الإيجار.

ويتم التوثيق بطريقة مختلفة عن التسجيل، وبالتحديد فإن الجهة المختصة بذلك هي ((مكاتب التوثيق)).

ولنضرب هنا مثال عندما تمتلك عقد إيجار موثق فإنه يعتبر من السندات الرسمية التي تعترف بها الحكومة البحرينية، ويحق ((التنفيذ الجبري)) بها، فمثلا لو كنت أنت المؤجر، وانتهي العقد ورفض المستأجر إخلاء المكان، فما عليك إلا الذهاب بعقد الايجار الموثق إلي اللجنة، وسيتم رد العين لك تحت إشراف قاضي محكمة التنفيذ.

عمليا، فإن معظم الحالات لا يتم توثيق عقد الإيجار فيها، وذلك بسبب ارتفاع رسوم توثيق عقد الإيجار في البحرين، والتي تختلف من عقد إلي آخر بناء على مدته وقيمته.

ونهيب هنا بالمسؤولين بتقليل قيمة رسوم تسجيل عقود الإيجار في البحرين لتشجيع الناس على ذلك، كما أنه ومن الناحية الاقتصادية البحتة، فإنه وإن قلت الرسوم لكن زادت أعداد من يوثقون عقودهم، فإن الربح الاقتصادي يكون أكبر، وهذه حالة أثبتتها تجارب الكثير من الدول.

فكلما قلت الضرائب والرسوم وزاد ربح الناس، زاد نشاطهم وعملهم وانتعش الاقتصاد، وكلما أحس الناس أن جزءا كبيرا من أرباحهم يؤخذ منهم تقل حماستهم وتفتر رغبتهم في العمل فيسود الكساد.

التزامات المؤجر في البحرين:

يلزم القانون البحريني المؤجر بالقيام بأعمال الصيانة الضرورية إذا استلزم الأمر ذلك، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

وضع قانون إيجار العقارات البحريني عددا من الالتزامات على عاتق المؤجر، مثل:

• التزامه بتسليم العين المؤجرة بحالة تصلح للانتفاع بها، وعمليا فإن هذا الشرط أصلا يكون مطبق في حالة العرض والطلب، فمن يريد استئجار مكان يفحصه أولا ويتأكد من كونه مناسب له.
• القيام بالصيانة الضرورية للعقار، فإذا تأخر أو أمتنع عن ذلك يقوم المستأجر بإخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول أنه سيقوم بإجراء الصيانة الضرورية ويخصم ما أنفقه عليها من قيمة الإيجار، وذلك دون أن يفقد حقه في إنقاص الأجرة عن المدة التي قلت فيها منفعته من العين المؤجرة، بل وحقه في فسخ العقد إن كان هناك سبب قوي لذلك.

ما هي الجهة المختصة بحل نزاعات عقد الإيجار في البحرين؟:

حالات انتهاء عقد الإيجار في البحرين:

هناك عدد معين من الحالات التي ينتهي معها عقد الإيجار في البحرين:

كن حريصا عند انتهاء عقد الإيجار أن يتم توقيع ورقة تفيد بانتهاء العقد وأنه قد تسليم العقار في حالة سليمة وانتهت مستحقات كل طرف لدي الآخر، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

الحالة الأولى:

انتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته، وهنا يجوز في حالة رغبة كلا الطرفين تجديده.

أيضا إذا استمر المستأجر في شغل المكان بعد انتهاء مدة عقد الإيجار ولم يعترض المؤجر، فإن عقد الإيجار يعتبر قد تم تجديده تلقائيا بنفس شروط العقد الأصلى ولمدة مماثلة (فإذا كانت مدته عام واحد يعتبر تم تجديده عام آخر، وإذا كانت مدته عامين، يعتبر قد تجدد لمدة عامين آخرين).

الحالة الثانية:

انتهاء عقد الإيجار لعدم دفع الأجرة، أو لإخلال المستأجر بأي التزام يفرضه عليه عقد الإيجار ((مثال؛ أن يقوم المستأجر بترك أو تأجير العين لشخص آخر دون إذن خطي من المؤجر)).

في هذه الحالة يكون من حق المؤجر -الذي يمتلك عقد إيجار موثق وليس مسجل فحسب- أن يذهب مباشرة إلى محكمة التنفيذ مباشرة دون الحاجة لحكم قضائي ويطلب إخلاء العين من المستأجر.

الحالة الثالثة:

أن يحتاج المستأجر نفسه لإخلاء العين قبل انتهاء عقد الإيجار.

وهنا يلتزم بإخطار المؤجر قبل ثلاثة أشهر من ذلك ويكون ذلك عبر إرسال خطاب مسجل مع إشعار بالاستلام.

عقد الإيجار من الباطن في القانون البحريني:

ونختم هذا التقرير بحالة (الإيجار من الباطن).

وقد عرفه القانون البحريني بأنه: ((عقد الإيجار من الباطن: عقد يلتزم بموجبه المستأجر المأذون له من المؤجر بتمكين الغير من منفعة العين المؤجرة مدة محددة لقاء أجرة معينة)).

عندما يستأجر شخص منزلا أو أي عقار آخر، فإنه يعد بمثابة بيته، يعيش فيه حياته، ويمارس فيه كل أنشطته، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

وهذا التعريف يشترط أن يكون المؤجر الأصلي قد أذن للمستأجر بأن يمكن غيره من الانتفاع بالعين، فإذا لم يحدث ذلك يعتبر عقد الإيجار من الباطن غير صحيح.

لكن في حالة أن أعطي المؤجر الأصلي هذا الإذن، فإنه يجوز للمستأجر الأول والذي سيؤجر العين لمستأجر ثاني أن يزيد من قيمة الإيجار.

ونذكر هنا حالة أحد الموكلين الذين قمنا بإعداد عقد إيجار من الباطن له في مملكة البحرين، وكان أب قد أعلم أولاده بما سيرثه كل منهم بعد وفاته، وإن كان قد أبقي ملكية كل شيء له.

ثم جاءه أحد أبناءه وطلب منه استئجار أحد الشقق التي كانت في نصيب أبن آخر له بعد وفاته، فلما طرح علينا هذه المسألة، قمنا بإعداد عقد إيجار بين جميع الأطراف، أذن فيه الاب باعتباره المالك والمؤجر ابنه باعتباره المستأجر الأصلي بالتأجير لأبنه الثاني الذي طلب الحصول على منفعة هذه الشقة.

هذا ويمكنكم قبل المغادرة قراءة تقريرنا: ((عقوبات العمل بدون تصريح أو مخالفة شروطه في القانون البحريني)).