للمؤجر والمستأجر .. أعرف حقوقك وواجباتك في عقد الإيجار في القانون العماني

لعل من المهم للغاية أن تقرأ هذا التقرير قبل أن تبرم (عقد إيجار في سلطنة عمان).

عقد إيجار في سلطنة عمان.

سواء كنت مؤجر أو مستأجر، وسواء كنت ستستأجر للسكن أو للتجارة أو حتى للصناعة أو أي غرض آخر، ستجد في هذا التقرير حقوقك وواجباتك، حتى يمكنك الاتفاق على العقد بالشروط الملائمة لك.

ما هو عقد الإيجار في القانون العماني؟:

في البداية، دعونا نعرف أصلا ما هو (عقد الإيجار في القانون العماني).

تعريفه نجده في المادة رقم ٥١٦ من المرسوم السلطاني رقم ٢٩ / ٢٠١٣ بإصدار قانون المعاملات المدنية.

حيث نصت على: ((الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء عوض معلوم)).

هذه المادة توضح أهم ثلاثة عناصر في أي عقد إيجار في القانون العماني، وهما (مؤجر يسمح للمستأجر بالانتفاع بشئ) و (مستأجر يدفع مقابل هذا الانتفاع) و (مدة معينة) يستمر خلالها العقد.

ما هي شروط عقد الإيجار في القانون العماني؟:

وهذا أيضا سؤالا مهم .. ما هي الشروط الواجب توافرها في العقد بحسب القانون العماني.

إن معرفة هذه الشروط وتنفيذها مهم للغاية، فبدونها قد يصبح عقد الإيجار باطلا.

ونبدأ مع:

• الشرط الأول: الأهلية:

إذ تشترط المادة ٥١٧ من قانون المعاملات المدنية العماني أن يتوافر في كلا المتعاقدين (المؤجر والمستأجر) الأهلية وقت العقد.

وأهم شروط الأهلية هنا هي البلوغ (ما يزيد عن 18 سنة)، وأهلية العقل بأن لا يكون مجنونا أو سفيها أو معتوها وقت العقد.

فإذا أصابه شيء بعد ذلك يؤثر على أهليته، فإن هذا لا يمتد للعقد طالما كانت الأهلية متوفرة به وقتما قام بالتعاقد.

• الشرط الثاني: الملكية:

بالطبع يشترط في المؤجر أن يمتلك أصلا الشئ الذي يقوم بتأجيره.

ومع ذلك فإن المادة ٥١٨ من قانون المعاملات المدنية العماني، في فقرتيها الأولى والثانية، حددت حالتين، يجوز فيها لشخص غير المالك أن يقوم بعمل عقد الإيجار، وهما:

1. من ينوب عنه قانونا.
2. الفضولى: وهو شخص لا يمتلك الشئ .. ولا هو نائب عن مالكه .. لكن القانون أجاز عقد الإيجار الذي يتفق عليه بشرط أن يجيز صاحب الشئ هذا العقد.

مثال قمنا بعمله نحن في ((القانون في الخليج))، وهي حالة أراد فيها أب أن يسمح لأحد أبنائه بتأجير شقة بناها له، وأعدها لتكون هي شقة ابنه يرثها بعد موته .. لكن في خلال حياته تظل ملكا للأب.

قمنا بإعداد عقد إيجار، أجر فيه الأبن هذه الشقة، وأخرجناه بطريقة إجازة الأب مالك الشقة لهذا العقد .. فسمح ذلك للأبن كفضولي بالاستفادة من تأجير الشقة وهي لا تزال في ملك والده.

• الشرط الثالث: التسليم:

وهذا أمر طبيعي، لابد أن يقوم المؤجر بتسليم الشيء للمستأجر، وهذا ما نصت عليه المادة ٥١٩ أن ما تم العقد عليه هو (المنفعة).

و(المنفعة) هنا هي استفادة المستأجر من هذا الشئ الذي قام باستئجاره.

وهنا ننصح بأن يتم تضمين عقد الإيجار بند بأن المستأجر قد استلم الشئ الذي استأجره بالفعل وبدأ الانتفاع به، وذلك لإثبات تحقق هذا الشرط من شروط عقد الإيجار في سلطنة عمان.

وهنا نشير إلى نقطة مهمة أيضا، فمثلا لو قام شخص باستئجار شئ ولم يستخدمه (مثال: شقة وقام بإغلاقها ولا يستخدمها إلا على فترات متباعدة).

هنا عقد الإيجار صحيح، ويلتزم كلا الطرفين بواجباته، لأن المهم هنا أن يتمكن الشخص من الانتفاع، فطالما كان قادرا على الانتفاع أصبح العقد صحيحا .. أما مسألة انه انتفع أو لم ينتفع بإرادته هو، فهذا أمر لا دخل للمؤجر به.

• الشرط الرابع: العلم الكافي:

وهذا الشرط مستمد من المادة ٥٢٠ من قانون المعاملات المدنية العماني الذي يوجب العلم الكافي بالشيء الذي سيتم تأجيره.

وننصح هنا أيضا أن يتم كتابة مواصفات الشئ الذي سيتم تأجيره.

مثلا: سيتم تأجير شقة، تكتب مساحتها، وعدد الغرف بها، وهي في الطابق رقم كذا، من العمارة رقم كذا، شارع كذا.

وإذا كان سيتم تأجير سيارة، يكتب نوعها، الموديل، سنة الصنع، اللون، رقم الشاسية.

والأهم من كل هذا أن ينص العقد على أن المستأجر قد عاين الشئ الذي يريد تأجيره وقبله بحالته ووجد أنها تلبي احتياجاته.

• الشرط الخامس: تعيين الأجرة:

ومنعا للخلاف حول قيمتها مستقبلا، أوجبت المادة ٥٢٠ من قانون المعاملات المدنية العماني أن يتم تعيين الأجرة في العقد.

والتعيين يكون العدد مثلا (٥٠٠) والنوع (ريال عماني).

هذا ويجوز أن تكون الأجرة من غير النقود، وكذلك يتم تحديدها بدقة في العقد.

كما يجوز أيضا أن تدفع بشكل معجل (مقدم) أو حتى الاتفاق على تأجيلها، أو جعلها على أقساط سواء كانت شهرية، ربع سنوية، نصف سنوية، سنوية.

وننصح هنا في هذا الصدد أن يتم تحديد المواعيد التي ستدفع فيها.

التزام المستأجر بسداد فواتير الكهرباء والماء وغيرها:

حددت المادة ١٢ بند ب من قانون الايجار العماني أن المستأجر هو من يكون عليه الالتزام بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي، وأية رسوم أخرى يلتزم بأدائها قانونا، وهذا لأنه هو من يستهلك هذه الأشياء.

ويكون ذلك اعتبارا من تاريخ تسلمه المحل المؤجر وحتى تاريخ إعادة تسليمه إلى المؤجر مرة أخرى.

متي يجوز قيمة زيادة عقد الايجار في القانون العماني؟:

هذه النقطة من أهم النقاط التي تشغل المؤجر والمستأجر، وهي متي يحق للمستأجر أن يرفع من قيمة عقد الإيجار؟.

المرسوم السلطاني رقم ١٠٧ / ٢٠١٠ بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها، وبالتحديد في المادة ٦ فقرة ١، أجاب على هذا السؤال.

حيث نصت على: ((لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة متعاقد عليها، إلا إذا اتفق على خلاف ذلك)).

هذه الفقرة تعني أنه لا يجوز زيادة قيمة عقد الإيجار في سلطنة عمان إلا بعد ٣ سنوات من بدء الإيجار، فإذا بدأ مثلا عام ٢٠٢٤، فلا يجوز زيادته إلا عام ٢٠٢٧، ولو بدأ عام ٢٠٢٥ فلا يزيد إلا عام ٢٠٢٨، وهكذا.

فإذا حدثت الزيادة ينتظر المؤجر والمستأجر ٣ سنوات إضافية، فمثلا لو حدثت عام ٢٠٢٧، ينتظران حتى عام ٢٠٣٠.

ومع ذلك ينبغي الإنتباه إلى نهاية المادة، والتي جعلت من حق المؤجر والمستأجر الاتفاق على غير ذلك، سواء بزيادة المدة أو تقصيرها.

فيجوز مثلا أن يجعلاها زيادة سنوية، أو كل سنتين، أو حتى كل أربع سنوات، هذه المادة منحتهم حرية ذلك، لكن يشترط في هذه الحالة أن يتم النص على ذلك وبوضوح في عقد الإيجار.

ومن المهم هنا أن نشير إلي أن العقد يبدأ من التاريخ المتفق عليه، فإذا لم يحدد يكون من تاريخ العقد نفسه.

إنهاء عقد الإيجار في القانون العماني:

نستمر مع قانون تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها في سلطنة عمان، لكن هذه المرة مع المادة ٦ مكرر.

هذه المادة تنص على: ((لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني، وخمس سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي، ما لم يتفق على خلاف ذلك. فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل)).

وهذه المادة وضعت العديد من القواعد:

• لا يجوز للمستأجر طلب إخلاء الشقة أو السكن المستأجر قبل مرور ٣ سنوات من عقد الإيجار.
• تزيد المدة إلى خمس سنوات بالنسبة للأماكن التجارية أو الصناعية.
• يجوز الاتفاق على زيادة تلك المدة أو إنقاصها.
• إذا رغب المؤجر في عدم تجديد العقد، عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء العقد على الأقل بثلاثة شهور.

حالة فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة في القانون العماني:

نحن عندما تحدثنا عن عقد الإيجار في القانون العماني، ذكرنا أن له ٣ خصائص أساسية منها أن يقوم المستأجر بدفع قيمة الإيجار.

فماذا يحدث لو تخلف المستأجر عن سداد الأجرة؟.

يجيبنا عن هذا السؤال نص المادة ٧ بند أ من قانون تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية العماني.

وجاء نصها كما يلي: ((إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي.
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة لمرة ثانية دون عذر مقبول تقضي المحكمة بالإخلاء)).

ويفهم بوضوح من نص المادة، أن فسخ عقد الإيجار بسبب عدم سداد الأجرة في القانون العماني لا يحدث تلقائيا، بل يجب رفع دعوى قضائية يطلب فيها المستأجر طرد المؤجر.

ويشترط في هذه القضية أن يمر ١٥ يوم على الأقل من تاريخ استحقاق الأجرة.

وعلى أي حال، إذا قام المستأجر بدفعها قبل الحكم في القضية، تنتهي القضية، لكنه في هذه الحالة سيتحمل بالإضافة إلى الأجرة مصروفات التقاضي مثل رسوم رفع الدعوى، وغيرها.

لكن هذه الميزة ليست إلا مرة واحدة، وذلك حتى لا يستطيع المستأجر أن يتلاعب بالمؤجر ويؤخر عليه مستحقاته، فإذا تكرر التأخير تحكم المحكمة بإخلاء المكان، ما لم يقم المستأجر بتقديم عذر تقبله المحكمة، وهذا أمر تقدره المحكمة.

المحكمة المختصة بمنازعات عقد الإيجار في سلطنة عمان:

القانون العماني هنا جعل الأمر حسب الحاجة.

فهناك في بعض المحاكم دائرة واحدة تختص بنظر المنازعات الإيجارية، ومحاكم أخرى بها أكثر من دائرة، وذلك يكون حسب عدد القضايا.

تختص هذه الدوائر بالنظر والحكم في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بالمحكمة التي يقع المحل المؤجر في نطاق اختصاصها، فلا يجوز رفع دعوى قضائية عن منازعة إيجار لمنزل في صحار أمام محكمة مسقط .. بل كل محكمة تنظر ما يتبعها.

تسجيل عقد الإيجار في سلطنة عمان:

من المهم للغاية بعد أن تقوم بإبرام عقد إيجار في عمان أن تقوم بأحد هذه الأمور حسب حالتك:

• تسجيله إذا كان عقدا جديدا.
• اثبات تجديده إذا كان عقدا قديما وقمت بتجديده: وهنا نشير أنه ينبغي أن يتم التجديد خلال شهر واحد فقط من انتهاء العقد القديم.
• اثبات تعديله إذا كان عقدا قديما وقمت بتعديله.
• اثبات إلغائه إذا كان عقدا قديما وقمت بإلغائه.

وهذه الخدمات متاحة عبر نظام التراخيص البلدية (إنجاز) عبر الإنترنت وبالتحديد موقع moi.gov.om ، ويمكنكم التواصل مع وزارة الداخلية العمانية التي تقدم هذه الخدمة عبر الرقم 24686000.

كما يمكنكم الاعتماد على ((البوابة الرسمية للخدمات الإلكترونية الحكومية عماننا)).

رسوم تسجيل عقد إيجار في سلطنة عمان:

من الأسئلة التي دوما ما تطرح عند الحديث عن عقد الإيجار في عمان .. هو ذلك المتعلق برسوم التسجيل.

رسم تسجيل عقد الإيجار في عمان يكون (قيمة الإيجار الشهري × مدة العقد ) × 3%.

مثال اذا كان قيمة الايجار الشهرى 100 ريال عماني لمدة سنة، يكون رسم التسجيل:
(100 * 12 شهرا ) * 0.03 =36 ريال عماني.

هذا وتحتسب غرامة تأخير قيمتها 9٪ إذا انقضت مهلة الشهر دون تسجيل العقد، ويوفر الموقع الإلكتروني لبلدية مسقط معرفة قيمة الغرامة المستحقة عليكم عبر ((هذا الرابط)).

مستندات تسجيل عقد إيجار في سلطنة عمان:

غالبا لن تحتاج إلى أكثر من المستندات التالية للقيام بالخدمات المذكورة:

1. نسخة من بطاقة المؤجر ومثلها من بطاقة المستأجر.
2. صورة ملكية الشئ.
3. صورة فاتورة الكهرباء.
4. في حالة كان أيا من الطرفين شركة، سيكون هناك حاجة للسجل التجاري.
5. في حالة كان المستأجر كيان حكومي يلزم ذكر الجهة الحكومية ورقم سجلها التجاري.
6. إرفاق التوكيل أو التفويض في حالة وجوده.

• في حالة كنت ستقوم بتجديد عقد إيجار قمت بتوثيقه أصلا، فغالبا لن تحتاج إلى هذه المستندات، في هذه الحالة من المهم أن يكون معك رقم العقد السابق والمراد تجديده.

ويجوز في هذه الحالة التجديد عبر (تطبيق بلديتي) أو مكاتب سند، أو مكاتب التعقيب الممنوحة صلاحية تقديم خدمة تجديد عقود الإيجار.