تتميز دبي بناطحات السحاب الشاهقة، وأسلوب الحياة الفاخر، والاقتصاد المزدهر، وبأنها نقطة جذب فريدة للمستثمرين الباحثين عن فرص مربحة في مجال العقارات، ليس فقط من الإمارات بل ومن العديد من دول العالم.
.png "ما هو نظام حساب الضمان؟.") |
| ما هو حساب الضمان في دبي؟ .. وكيف يمثل ضمانة أساسية لأموال مشترين العقارات على أقساط، الصورة صممت بنموذج الذكاء الاصطناعي Gemini من جوجل. |
من قلب دبي النابض بالحياة، إلي المجتمعات الهادئة على ساحل الخليج العربي، تقدم المدينة مجموعة متنوعة من العقارات السكنية والتجارية المصممة لتلبية مختلف أنواع التفضيلات وأهداف الاستثمار.
ولحماية أموال المستثمرين، حرصت حكومة إمارة دبي على إصدار القانون رقم ٨ لسنة ٢٠٠٧ بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي.
في هذا التقرير نشرح هذا القانون بصيغة عملية تمكن كل مستثمر يفكر أو بدأ بالفعل في استثمار أمواله في مشاريع عقارية في دبي، من معرفة خط تطور المشروع من البداية وحتى تسليمه وحدته العقارية، سواء كانت وحدة سكنية أو تجارية، حتى يستطيع اتخاذ القرار الخاص به بشكل مستنير يحقق أهدافه.
ما هو حساب الضمان العقاري في دبي؟:
في المادة رقم ٢ (التعريفات) من قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي، نجد تعريف حساب الضمان بأنه: ((الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين للمشروع)).
بمعني أنه عندما يقوم أي مطور عقاري -سواء شخص أو شركة- ببدء مشروع جديد، فإنه في ذات الوقت عليه أن يفتح (حساب مصرفي) خصيصا لهذا المشروع، يتلقي فيه المبالغ التي يدفعها المستثمرين والمشترين، وكذلك ممولين المشروع.
ويقصد بممولين المشروع أي فرد أو شركة يقوم بالاشتراك في تمويل المشروع ليس بغرض تملك وحدة عقارية فيه، بل بهدف تقاسم الربح مع المطور العقاري بعد ذلك.
فإذا كان المطور العقاري يقوم بتنفيذ أكثر من مشروع في نفس الوقت، فيجب عليه أن يفتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع بشكل مستقل.
كيف يعمل نظام حساب الضمان العقاري في دبي؟:
أما قول النص (وحدات على الخريطة) فيعني أن المطور العقاري يبيع وحدات لم تبني أو لم تكتمل بعد، ولكن يكون هناك خرائط جاهزة بشكل تفصيلي للمشروع، ويختار المستثمر أو المشتري منها شراء ما يناسبه منها.
وهذا يحقق مصلحة للمشتري في أنه قد يكون غير قادر على شراء الوحدة العقارية الجاهزة بثمنها المرتفع دفعة واحدة، فيتيح له التقسيط.
كما أنه يحقق مصلحة المطور العقاري الذي يأخذ أموال المشترين لتنفيذ المشروع بدلا من أن يضطر إلى الاقتراض من المصارف والبنوك ويتجنب ما تفرضه عليه من فوائد ورسوم.
والهدف من (حساب الضمان العقاري) إلي التأكد من حماية حقوق المستثمرين والمشترين من خلال التأكد من أن المطور العقاري عندما يسحب منه الأموال فإنه يستخدمها في المشروع.
فهذا الحساب يكون حصريا لأغراض هذا المشروع، ويسدد مستحقات المقاولين والاستشاريين والمسوقين للمشروع، ولا يجوز للمطور سحب أموال منه لأي شيء آخر.
أيضا فإن من يدير الحساب لا يكون المطور العقاري نفسه، بل البنك أو المصرف الذي فتح فيه المطور الحساب، ويشترط في البنك أو المصرف أن يكون مرخصا من قبل (المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة)، ويشترط أيضا أن يكون معتمدا من (دائرة الأراضي والأملاك) في دبي.
ولا يتم صرف المبالغ المودعة في هذا الحساب للمطور العقاري إلا وفقا للمراحل التي قام بإنجازها من المشروع، ويتم تحديد ذلك بموجب اتفاقية تكون بين المطور العقاري وبين أمين الحساب (المصرف أو البنك).
في هذه الاتفاقية يتم تحديد مراحل المشروع الرئيسية، بحيث كلما انتهي المطور العقاري من مرحلة يتم دفع دفعات مالية من الحساب له، وذلك بعدما يقوم مهندس تابع لأمين الحساب (أي تابع للبنك أو المصرف) بزيارة الموقع والتأكد من انتهاء هذه المرحلة.
هل يجوز الحجز على حساب الضمان العقاري في دبي؟:
 |
| مهما كان سبب الدين، فإذا حاول أحد دائني المطور العقاري الحجز على حساب الضمان العقاري، فإن البنك أو المصرف الذي به الحساب ملزم قانونا بأن يرفض ذلك، الصورة صممت بنموذج الذكاء الاصطناعي Gemini من جوجل. |
لمزيد من الحماية، فقد منع (قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي) في نص المادة ٩ منه، إمكانية الحجز على المبالغ المودعة في هذا الحساب، فلا يجوز لأي دائن للمطور العقاري أن يستوفي أمواله من هذا الحساب، حتى ولو كان معه حكم قضائي بأن لديه دين مستحق على المطور العقاري، وإلا كان الحجز باطلا.
وتأكيدا على هذا النص القانوني فقد قررت الهيئة العامة لمحكمة التمييز في دبي في قرارها الصادر بجلسة ١ أكتوبر ٢٠٢٤ بعدم جواز الحجز -تحفظي أو تنفيذي- لصالح دائني المطور أيا كانوا على المبالغ المودعة في حساب ضمان مشروع عقاري بصرف النظر عن نوع الدين الذي يريد الحاجز توقيع الحجز من أجله، أو سنده في ذلك ولو كان حكم قضائي.
ببساطة لأن هذه الأموال ليست ملكا للمطور وإنما للمستثمرين والمشترين والممولين للمشروع.
كل ذلك يكون بهدف نهائي هو ضمان تنفيذ المشاريع العقارية في المحدد لذلك دون تأخير.
كيف يتم فتح حساب ضمان عقاري؟:
يقوم المطور العقاري بملء نموذج خاص ب (تسجيل المطور واعتماد المشروع)، مع تقديم المستندات المطلوبة منه.
عندما يتم اعتماد المشروع بواسطة (مؤسسة التنظيم العقاري)، ويمثلها في هذه الحالة (إدارة حسابات ضمان التطوير العقاري)، والتي تصدر شهادة تسمي (شهادة اعتماد المشروع)، يتم فتح حساب الضمان العقاري بواسطة (أمين الحساب).
في الوقت الحالي فإن فتح الحساب يتم بصورة إلكترونية، حيث يمنح المطور العقاري المعتمد والمدرج في (سجل المطورين العقاريين) صلاحية الدخول إلي النظام وتقديم الطلب.
من ثم تتم مراجعة طلب فتح حساب الضمان العقاري، والتأكد من استيفاء جميع المتطلبات لاعتماد المشروع، ومن ثم يتم فتح الحساب.
ما هي المستندات اللازمة لفتح حساب ضمان عقاري في دبي؟:
حددت المادة السادسة من (قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي) ثمانية مستندات "يجب" أن يقدمهم المطور العقاري الراغب في فتح حساب ضمان عقاري، وهذه المستندات هي:
- شهادة عضوية بغرفة تجارة وصناعة دبي.
- الرخصة التجارية.
- شهادة ملكية الأرض المراد تطويرها.
- نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي.
- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المبدئية المعتمدة من الجهات المختصة والمطور الرئيسي.
- بيان مالي بتقدير تكاليف وإيرادات المشروع مصدقاً من مدقق حسابات قانوني معتمد.
- تعهد من المطور الفرعي ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على موافقة المطور الرئيسي بالبيع على الخارطة، أو تعهد من المطور الرئيسي في حالة عدم وجود مطور فرعي.
- نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري.
حالة عدم التزام المشتري بسداد الأقساط:
في عقود البيع على الخارطة، والتي يتم فتح حساب الضمان العقاري من أجلها، فإن العلاقة التعاقدية وكما يجب أن تسير بالتزام من قبل المطور العقاري، فإن المشتري يقع عليه الالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه في مواعيدها.
لأن القول بغير ذلك يؤدي إلى تعثر المشروع وعدم استكماله في الوقت المحدد، ولو زاد هذا بنسبة كبيرة من المشترين فقد يتوقف العمل تماما.
هذا، وقد نظمت المادة رقم ١١ من القانون رقم ١٩ لسنة ٢٠١٧ بتعديل بعض أحكام القانون رقم ١٣ لسنة ٢٠٠٨ بشأن التنظيم العقاري المبدئي في إمارة دبي، الإجراءات التي يتخذها المطور العقاري في هذه الحالة، بداية من إخطار (دائرة الأراضي والأملاك في دبي).
وإن أمكن في هذه الحالة يتم إجراء (تسوية ودية) بين المطور والمشتري، ويتم إثباتها بملحق عقد يتم توقيعه من الطرفين.
ما هو الهدف من حجز ٥٪ من المبلغ المتبقي في حساب الضمان العقاري؟:
أوجبت المادة ١٤ من القانون رقم ٨ لسنة ٢٠٠٧ بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي أن يحتفظ أمين الحساب (البنك أو المصرف الذي به حساب الضمان العقاري) بنسبة ٥٪ من إجمالي المبالغ التي دفعت به.
يستمر هذا الحجز لمدة سنة بعد الانتهاء التام من المشروع، والغرض من ذلك هو معالجة أي عيوب تكون واضحة عند التسليم أو تظهر في العقارات خلال تلك الفترة (السنة)، وأن يكون هذا التصليح بشكل فوري.
وفي هذا كما هو واضح ضمان جديد للمستثمرين العقاريين في دبي.
في النهاية يمكنكم استخدام خاصية التعليقات أسفل الصفحة لطرح أسئلتكم حيث يسرنا الرد عليها.
ولأي استشارات بشأن حساب الضمان العقاري في دبي .. أو أي استشارات قانونية في أي دولة من دول الخليج العربي.. يسعدنا في "القانون في الخليج" تلقي استفساراتكم عبر صفحة (اتصل بنا) حيث نقدم إجابات شاملة ومجانية لمدة ٣ أيام على الأقل.
كما لا تنسوا متابعتنا على منصاتنا عبر مواقع التواصل الاجتماعي:
وفي الختام سلام عليكم..
