ضريبة التصرفات العقارية في السعودية .. طريقة احتسابها .. ومن يتحملها وحالات الاعفاء .. وعقوبة التهرب منها

بتاريخ ٨ - ٤ - ١٤٤٦ ه‍ الموافق ١١ - ١٠ - ٢٠٢٤ أصدرت صحيفة أم القرى الرسمية السعودية (نظام ضريبة التصرفات العقارية).

تتولي (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك) تنفيذ أحكام نظام ضريبة التصرفات العقارية في السعودية.

وفي بلد مثل المملكة العربية السعودية، حيث تكثر عمليات وعقود البيع، يهم الكثيرون معرفة ما هي تلك الضريبة، ومن يتحمل سدادها؟ .. ومن هم المعفيون منها؟ .. وأيضا العقوبة التي تنتظر من يتهرب من سدادها .. فهيا بنا في هذا التقرير من (القانون في الخليج).

ما هي ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟:

بشكل عام أرسي ((نظام ضريبة التصرفات العقارية)) قاعدة مفادها أن أي تصرف ينقل ملكية عقار (مبني أو قطعة أرض.. إلخ) أو ينقل منفعته بشكل دائم أو لمدة تزيد عن ٥٠ عام فإنه في هذه الحالة تستحق ضريبة التصرفات العقارية.

والمقصود بنقل المنفعة هنا هو تمكين مالك العقار لطرف آخر من استغلال العقار والانتفاع به مع بقاء ملكيته لصاحب العقار (مثال على ذلك: عقد الإيجار).

فإذا تم عمل عقد إيجار بشكل دائم أو تزيد مدته عن ٥٠ سنة، ففي هذه الحالة أيضا تستحق ضريبة التصرفات العقارية.

هذا وتستحق الضريبة حتى ولو كان البيع قد حصل على جزء من العقار وليس على العقار كله (مثال: قامت ترف بشراء قطعة أرض من نورة، وكانت تعادل ربع الأرض التي تملكها نورة، فأيضا هنا تستحق ضريبة التصرفات العقارية).

وكذلك تستحق الضريبة أيا كان البيع مثلا قد حصل على المشاع أو قد تم تخصيص جزء معين منه.

من الملتزم بضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟:

حسنا فعل نظام التصرفات العقارية السعودي حينما حسم أي جدل بشأن من سيكون هو الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية.

إذ حدد في مادته السابعة أن المتصرف (البائع مثلا) هو الذي يكون مسؤولا عن سداد الضريبة إلي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

لكن هناك استثناء على ذلك بأن المتصرف له (المشتري مثلا) يكون مسؤولا بالتضامن عن سداد ضريبة التصرفات العقارية في حالة ثبت أنه كان مسؤولا عن عدم سدادها.

وقد يحدث ذلك على سبيل المثال في حالة أن يتفق الطرفان في عقد البيع على أن (المتصرف له) سيكون هو المتحمل قيمة الضريبة، ثم يقوم بعدم سدادها.

طريقة حساب الضريبة العقارية في السعودية:

لحسن الحظ فإن حساب الضريبة العقارية في السعودية من أسهل ما يمكن.

السبب في ذلك أن نسبة الضرائب العقارية واحدة مهما بلغت قيمة العقار ومهما كان مبلغ التصرف فيه.

وقد ورد كل ذلك في المادة الثانية من نظام ضريبة التصرفات العقارية السعودي، والتي حددت نسبتها ٥٪ (خمسة بالمائة) على التصرف العقاري.

فلو تم البيع مثلا بقيمة نصف مليون ريال، تكون الضريبة العقارية مبلغ خمسة وعشرين ألف ريال، ولو كان البيع بقيمة مليون ريال، تكون الضريبة العقارية مبلغ خمسين ألف ريال .. وهكذا.

ولا يهم في طريقة احتساب الضريبة العقارية في السعودية حالة العقار أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف.

فعلى سبيل المثال، اشتري محمد من عبد الله منزلا قديما بمبلغ ست مائة ألف ريال، ودفع قيمة ضريبة التصرفات العقارية وقتها ثلاثين ألفا.

ثم قام محمد بعد ذلك بهدم المنزل وبناء عمارة بطراز حديث وقام بتأجير شققها، فهنا لا دخل لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، والعبرة بقيمة المبني وقت التصرف.

وكذلك فإذا كان العقار منجز أو غير منجز (لا يزال في مرحلة الإنشاء) أم على الخارطة .. فأيضا تستحق الضريبة العقارية وقت البيع أو التصرف.

ويمتد ذلك على أي تصرف بالبيع أو نقل منفعة العقار، سواء تم توثيقه أو لم يتم.

تنويه هام: إن احتساب قيمة ٥٪ من قيمة التصرف في العقار، يحكمه اعتماد هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لهذا المبلغ واعتبارها له بأنه (في حدود القيمة السوقية العادلة).

وذلك حسبما جاء بالبند الثاني من المادة الثانية من نظام ضريبة التصرفات العقارية السعودي.

تختلف أسعار العقارات في السعودية حسب الموقع، ومساحة العقار ذاته، ويدخل كذلك في الحسابات مواصفات العقار نفسه، Photo by hammad.tn, CC BY-NC 4.0.

لكن كيف تعتبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قيمة التصرف في حدود القيمة السوقية العادلة؟ .. هذا يرجع للمقارنة مع التصرفات العقارية المماثلة أو المتقاربة.

فمثلا لو كان متوسط سعر بيع الشقق في منطقة معينة في الدمام يتم بمبلغ يتراوح بين ٦٠٠ : ٦٥٠ ألف ريال، فإذا جاء لها التصرف بنفس القيمة اعتمدته .. لكن في حالة جاءها مثلا أقل بمائة أو بمائة وخمسين ألف ريال، فهنا لن تعتمده.

ماذا يحدث لو لم يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية السعودية؟:

دعونا ننصح الجميع هنا أن من مصلحتهم نظاما دفع هذه الضريبة، لأنه وفي حالة عدم دفعها ستكون الخسائر أكبر.

فبعد مطالعة البند رقم ١ من المادة الخامسة عشر من نظام ضريبة التصرفات العقارية نجد أنه لو لم يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، سيحدث ما يلي:

• أولا:

توقيع غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب.

فإذا كانت قيمة ضريبة التصرفات العقارية مثلا ٥٠ ألف ريال، قد يتم توقيع غرامة تصل إلى ١٥٠ ألف ريال.

• ثانيا:

توقيع غرامة تعادل ٢٪ من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، وبما لا يتجاوز ٥٠٪ من قيمة الضريبة.

فمثلا لو كانت قيمة ضريبة التصرفات العقارية ٥٠ ألف ريال، وكان من المفترض أن تدفع في شهر محرم، ولم تسدد إلا في شهر جمادي الأولى.. ففي هذه الحالة تحتسب غرامة ٢٪ عن كل شهر تم التأخر فيه عن الدفع.

مع ملاحظة أنها لو كانت من المفترض أن تسدد مثلا في الثالث عشر من شهر محرم، ثم جئت أنت ودفعتها في الحادي والعشرين من شهر جمادي الأولى، فهنا سيحتسب جمادي الأولى شهرا كاملا وتحتسب عنه الغرامة أيضا.

وهكذا يستمر هذا العداد في الارتفاع بشكل شهري إلى درجة أنه قد يصل إلى ٥٠٪ من قيمة ضريبة التصرفات العقارية.

فمثلا لو كانت قيمتها خمسين ألف ريال، قد تصل غرامتها إلى ٢٥ ألف ريال، وباحتساب ما ذكرناه أصلا من غرامة في البند الأول، قد يؤدي عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية إلى ارتفاعها لتصل إلى مبلغ ٢٢٥ ألف ريال، وهي التي كتنت في الأصل ٥٠ ألفا فقط.

• ثالثا:

وقد لا يتوقف الأمر عند ما ذكرناه في البندين أولا وثانيا.

فقد يحدث أن تقوم (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك) بتعديل قيمة الضريبة المستحقة أحيانا.

يحصل هذا إذا رأت الهيئة أن القيمة التي ذكرها طرفي العقد غير حقيقية وأنها تم تقليلها عمدا لتقليل مبلغ الضريبة، وتستند في ذلك إلي أن القيمة السوقية للعقار أعلى مما ذكره طرفي العقد.

في هذه الحالة تفرض غرامة إضافية قيمتها ١٪ عن كل شهر أو جزء منه يتم التأخر فيه عن سداد ضريبة التصرفات العقارية.

من هم المعفيون من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟:

حدد نظام ضريبة التصرفات العقارية السعودي في مادته الثالثة الحالات التي تعفي كليا من دفع أي مبالغ تحت حساب ضريبة التصرفات العقارية، وهذه الحالات هي:

• 1. التصرفات العقارية في حالة قسمة التركة:

• 2. التصرف العقاري -دون مقابل- للأوقاف:

في النهاية يمكنكم استخدام خاصية التعليقات أسفل الصفحة لطرح أسئلتكم حيث يسرنا الرد عليها.

• اكس.
• فيسبوك.
• لينكد ان.

وفي الختام سلام..