هل يجوز فسخ عقد الإيجار في دبي قبل انتهاء مدته وما التعويض المترتب على ذلك؟

عقد الإيجار هو عقد يمنح طرفيه عددا من الفوائد، فالمؤجر ينتفع بالمال الذي يحصل عليه، والمستأجر ينتفع بالشيء الذي يستأجره.

دبي مدينة تستقطب السكان من خارجها للعمل والسياحة، لذا فإن تنظيم عقود الإيجار من أهم الأمور فيها، صورة من William Veerbeek‏، CC BY-NC-SA 2.0 DEED, via Flickr.

لكن .. وفي بعض الأحيان قد يحدث أمور تجعل أحد طرفيه يرغب في فسخ العقد.

نبحث اليوم عن إجابة سؤال هل يجوز فسخ عقد الإيجار في دبي قبل انتهاء مدته؟ .. وهل هناك غرامات مترتبة على الفسخ؟.

وسنجد إجابة كل هذه الأسئلة في القانون رقم (٢٦) لسنة ٢٠٠٧ بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.

لكن قبل ذلك نود أن نشير إلى نقطة مهمة للغاية وستجدونها تتكرر كثيرا ونقصد (الإخطار) وهو أمر اشترطه القانون في الكثير من الحالات، لذا لنوضحه أولا حتى لا تضيع الحقوق بسبب إهماله.

ما هو الإخطار؟:

عرف قانون الإيجار في دبي الإخطار بأنه الإخطار الخطي المرسَل من أي من طرفي عقد الإيجار للطرف الآخر عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل أو بالتسليم باليد أو بأية وسيلة من وسائل التقنية المعتمدة قانوناً.

فسخ عقد الإيجار بالتراضي في دبي:

أجازت المادة (٧) من قانون الإيجار في دبي فسخ العقد أثناء سريان مدته بالتراضي بين الطرفين (المؤجر والمستأجر).

وتنصح (القانون في الخليج) في هذه الحالة بكتابة اتفاق فسخ من نسختين يحصل كلا الطرفين منه على نسخة يحتفظ بها.

وفي هذه الحالة لا يوجد أي تعويض مستحق على فسخ العقد بالتراضي.

حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي:

حددت المادة (٢٥) من قانون الإيجار في دبي حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة .. وذلك تحت عنوان (حالات الإخلاء).

وهذه الحالات هي:

1. إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد.
2. إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي قسم منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر من الباطن مع حفظ حق الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض.
3. إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة (كأن جعله محلا تمارس فيه جريمة الدعارة).
4. إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر.
5. إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي (كحالة من يستأجر شقة للسكن فيستغلها كمقر لشركة).
6. إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المؤجِّر ذلك بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي.
7. إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.

وهنا يكون حق الحصول على تعويض بناء على كل حالة والأحداث المصاحبة لها.

حالة فسخ عقد الإيجار في دبي بسبب الوفاة:

وضعت المادة ٢٧ من قانون الإيجار في دبي قاعدة واستثناء في حالة وفاة أيا من المؤجر أو المستأجر.

أما القاعدة فتقول أن وفاة أيا من طرفي عقد الإيجار لا يؤثر على استمراره.

وأما الاستثناء فهو حالة وفاة المستأجر ورغبة ورثته في إنهاء عقد الإيجار فهذا يحق لهم لكن لن ينتهي العقد إلا بعد مرور ٣٠ يوم على الأقل من تاريخ إخطارهم المؤجر برغبتهم تلك أو إنتهاء العقد أيهما أسبق.

وهنا لا يوجد تعويض مستحق لأيا من الطرفين بسبب فسخ عقد الإيجار.

حالة فسخ عقد الإيجار في دبي بسبب نقل الملكية:

هذه الحالة بالتحديد توضح لنا الأهمية البالغة لقيام المستأجر بإثبات تاريخ عقد الإيجار بمجرد أن يتم الإتفاق عليه.

لأن المادة ٢٨ جعلت انتقال ملكية العقار من شخص لآخر لا يؤثر على عقد الإيجار ولا يجعله ينفسخ، لكن اشترطت من أجل ذلك أن يكون العقد "ثابت التاريخ".

وهكذا، فإذا كان العقد غير ثابت التاريخ سيكون الباب مفتوح أمام المالك الجديد لعدم الاعتراف به ويصبح من حقه إخلاء المستأجر.

عدم تجديد عقد الإيجار في دبي:

في المادة (١٤) هناك معالجة لحالة مهمة للغاية، وهي حالة أن يكون العقد سينتهي بعد مدة قصيرة وكان أحد طرفيه لا يرغب في تجديده لمدة أخرى.

في هذه الحالة، يقوم الطرف الذي لا يريد التجديد بإخطار الطرف الثاني، وحددت المادة فترة لا تقل عن ٩٠ يوم من تاريخ انتهاء العقد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

وهذا يعني أن الطرفين من حقهما زيادة فترة الاخطار بعدم الرغبة في تجديد العقد أو إنقاصها.

كما وضعت المادة (٢٥) من ذات القانون في البند رقم (٢) منها أربعة حالات أخرى تجعل من حق المؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد بتسعين يوماً على الأقل.

وهذه الحالات هي:

• اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
• اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له ويتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، على أن يتم التثبت من حالة العقار بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي.
• رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبانٍ جديدة تحول دون الانتفاع بالعقار المؤجر وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
• رغب المؤجر في استعادة العقار لاستعماله الخاص أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.

الحالة الرابعة بالتحديد هي حالة مهمة وتستدعي العديد من النتائج سنوضحها فيما يلي.

حظر التأجير للغير بعد عدم تجديد عقد الإيجار في دبي:

المادة (٢٦) من قانون الإيجار في دبي ولكي تمنع المؤجر من عدم تجديد الإيجار بدون وجه حق، فرضت حظرا عليه في حالة طلبه عدم التجديد بحجة رغبته في استعادة العقار لاستعماله الخاص أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.

ففي هذه الحالة إذا قضت له (اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين) فإنه لا يجوز له أن يؤجره للغير إلا بعد مرور سنة على الأقل.

فإذا خالف المؤجر هذا الحظر يحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة القضائية أن تحكم له بتعويض مناسب.