عندما يجمع أي شخص ثمن منزل أو قطعة أرض أو أي عقار يريد شراءه، فإن أول ما يفكر به بعد ذلك هو أن يحفظ حقه في ملكية هذا العقار الذي اشتراه بماله.
صورة لمشروع (خليج البحرين) العقاري التجاري، صورة من Droodkin، CC BY-SA 4.0، via wikimedia commons. |
نقدم لكم في هذا التقرير من ((القانون في الخليج)) توضيحا لأهم ما يتعلق بعقد البيع وفقا للقوانين المعمول بها في البحرين، وذلك بشكل شرح عملي مع بيان أهم النقاط التي يجب أن تنتبه إليها سواء كنت أنت البائع أو المشتري.
تحذير من عقد بيع الوفاء في القانون البحريني:
رأينا أن نبدأ التقرير بالتحذير من إبرام أي عقد بيع عقار في البحرين من نوعية عقد بيع الوفاء.
إذ أن هذه النوعية من العقود قد أصبحت باطلة بموجب حكم محكمة التمييز البحرينية الصادر في يونيو من العام ٢٠٢٤.
وكان هذا العقد قد وصلت قيمته إلي ٤ مليون دينار بحريني، فأمرت المحكمة المشتري بإعادة العقار إلى البائع، وأمرت البائع برد النقود التي تسلمها من المشتري.
والمقصود ببيع الوفاء هنا هو أن يبيع شخص مديون عقارا يملكه وفاء لديونه، ويشترط على المشتري أنه إذا قام برد مبلغ البيع في غضون مدة معينة فإنه يسترد منه المبلغ.
كيف يتم عقد بيع العقار في البحرين؟:
هناك بعض الأشياء التي يجب أن تتوافر لكي يتم إبرام عقد بيع أي عقار في البحرين، وتلك الأشياء هي:
- أولا: وثيقة العقار الأصلية:
ويشترط في هذه الوثيقة أن تكون خالية من أي التزامات، فلا يكون العقار محل للرهن مثلا.
- ثانيا: التوقيع على العقد من قبل البائع والمشتري، واثنين من الشهود المسلمين البالغين العاقلين.
- ثالثا: في حال كان أحد الطرفين شركة يجب إحضار عقد الشركة والمستخرج، وقرار من مجلس الإدارة أو الشركاء بالنوافقة على عقد البيع.
من أي أقسام العقود يعتبر عقد البيع في القانون البحريني؟:
قسم المرسوم بقانون رقم ١٩ لسنة ٢٠٠١ بإصدار القانون المدني البحريني العقود إلي قسمين.
- عقود ابتدائية.
- عقود نهائية.
فإذا كان عقد بيع العقار لا يزال في مرحلة أنه تم التوقيع عليه وفقط يكون (عقد بيع ابتدائي).
أما إذا تم إتخاذ إجراءات تسجيله وتوثيقه، ففي هذه الحالة يكون (عقد بيع نهائي).
وكذلك الحال كما قضت المادة ٤٩ من القانون المدني البحريني فإذا امتنع أحد طرفي العقد عن إجراءات العقد النهائي، يجوز للطرف الآخر أن يرفع دعوى (صحة ونفاذ) للعقد الابتدائي، فإذا صدر الحكم يقوم مقام العقد النهائي.
إبرام عقد بيع عقار في البحرين من خلال (مطور عقاري):
دائما ما تنصح (مؤسسة التنظيم العقاري) في مملكة البحرين جميع الراغبين في شراء عقار في مملكة البحرين باختيار وسيط أو مطور عقاري مرخص من قبلها.
وتزداد أهمية ذلك في حالة أن يكون عقد بيع العقار في مشروع قيد الإنشاء (أي لا يزال العقار لم يكتمل بعد أو لم يتم البدء فيه).
يمكنكم الإطلاع على قائمة (المطورون العقاريون المرخص لهم في البحرين) من هنا.
أحكام خاصة بعقد بيع الزوايا:
بالاطلاع على المادة ١٦ من القانون رقم ١٣ لسنة ٢٠١٣ بإصدار قانون التسجيل العقاري في مملكة البحرين، نجد أحكام تخص بيع نوع معين من العقارات أسمه (الزوايا).
اعطت هذه المادة الحق للبلديات في بيع الزوايا التي لا تزيد مساحتها عن ٢٠٠ متر مربع.
لكن هذا البيع ولكي يتم اشترطت هذه المادة شرطا مهما آخر وهو أن يكون طالب الشراء أصلا له عقار ملاصق للزاوية.
ولا يقتصر الأمر عند هذا الحد، بل وضعت ذات المادة شرطا هاما آخر وهو أن تكون الزاوية غير صالحة لتكون قطعة أرض يمكن استغلالها بشكل مستقل من قبل البلدية.
توثيق عقد بيع عقار وفقا للقانون البحريني:
لتحويل عقد بيع العقار في قطر من ابتدائي إلي نهائي، لابد من اتخاذ إجراءات التوثيق والتسجيل، صورة من Ahmed Rabea، CC BY-SA 2.0، via Flickr. |
هذه هي الخطوة الرسمية الأولى من أجل ضمان حقك في العقار الذي قمت بشراءه.
كما تضمن لك هذه الخطوة قطع الطريق على البائع إذا كان يريد الاحتيال عليك وتكرار بيع نفس العقار لشخص آخر.
تسجيل عقد بيع عقار في البحرين:
بعد توثيق عقد بيع العقار، ننتقل إلي المرحلة الأخيرة وهي مرحلة التسجيل.
من أهم الخطوات التي يقوم بها المشتري لكي يؤمن حقه تماما في العقار، هو تسجيل عقد البيع لدي (جهاز المساحة والتسجيل العقاري).
ويكون لزاما للتسجيل إحضار المستندات المطلوبة وهي:
- الوثيقة الأصلية للعقار.
- عقد البيع الأصلي بشرط أن يكون موثق من مكتب التوثيق.
- نسخة من بطاقة الهوية أو جواز السفر بشرط أن تكون سارية.
- إذا كان هناك توكيل للبائع أو المشتري يجب إحضاره، وإذا كان صادر من خارج البحرين يجب توثيقه وزارة الخارجية والسفارة المختصة.
- إذا مان العقار مزرعة يجب إحضار رسالة من وزارة البلديات والزراعة.
هل يمكن فسخ عقد بيع عقار بحسب القانون البحريني؟:
الإجابة عن هذا السؤال تختلف باختلاف كل حالة وظروفها الخاصة بها.
فلو افترضنا أن العقد قد تم الاتفاق عليه بالفعل بل وتم دفع الثمن أيضا، ولم يتم اتخاذ خطوات رسمية مثل توثيقه أو تسجيله.
ففي هذه الحالة يجوز (الاتفاق بشكل ودي) بين البائع والمشتري علي فسخ العقد، ولو كان ذلك بدفع مبلغ للمشتري.
لكن المهم أن يتم ذلك بشكل ودي، فإن تم الاتفاق بالفعل ننصح في هذه الحالة بتمزيق العقود.
أما إذا لم يتم الاتفاق على ذلك، فسيتم تنفيذ العقد حتى ولو لم يتم إتخاذ أي خطوات رسمية عليه، إذ يحق للمشتري أن يرفع دعوى (صحة ونفاذ عقد البيع).
بل وقد يطلب المشتري بعد ذلك التعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة امتناع البائع عن تنفيذ العقد .. ويمكنكم في هذا الصدد مطالعة تقريرنا: (كل أحكام التعويض في القانون المدني البحريني).
- مع ذلك، فإنه يجوز فسخ عقد بيع العقار في البحرين إذا كان به شرط مخالف للقانون أو لم يلتزم أيا من طرفيه بالالتزامات التي يفرضها عليه.
- أيضا يجوز فسخ عقد البيع بموجب حكم قضائي بذلك، وذلك إذا تبين وقوع مخالفات لشروط العقد التي حددها القانون المدني البحريني مثل:
- شرط الرضا: يجب أن يكون التعاقد برضا الطرفين، ويجب أن يكون صادر عن ذي أهلية (فلا عبرة برضا القاصر أو المحجور عليه أو المجنون).
أمثلة على أحكام قضائية في نزاعات على عقود بيع في البحرين:
- القضية الأولى: حكم تثبيت ملكية وتسجيل شقة:
صدر هذا الحكم في يوليو عام ٢٠٢٤، من (المحكمة الكبرى المدنية) بصحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي لشقة تقع في منطقة سار.
وقائع هذه القضية تعود إلي قيام المشتري بدفع ثمن الشقة كاملا إلي مكتب عقارات بصفته وكيلا رسميا عن صاحب العقار.
لكن صاحب الشقة، رفض تسجيل الشقة باسم المشتري، بل ورفض تسليمها له من الأصل.
في ذات الحكم أمرت المحكمة (جهاز المساحة والتسجيل العقاري) بتسجيل ملكية الشقة للمدعي، وإصدار وثيقة له بذلك، وجعلت مصاريف الدعوى على عاتق البائع والمكتب العقاري.
- القضية الثانية: حكم فسخ عقد بيع عقار ورد ٤٠ ألف دينار للمشتري:
هذا الحكم صدر عن (الدائرة الثانية المدنية) في المحكمة الكبري في أكتوبر عام ٢٠٢٤.
- القضية الثالثة: حكم صحة ونفاذ عقد بيع قطعة أرض:
هذه القضية صدر الحكم بها في مايو عام ٢٠٢٣، وأيضا من (الدائرة الثانية المدنية) في المحكمة الكبري.
الحكم الصادر بالقضية كان بصحة ونفاذ عقد بيع قطعة أرض كان المشتري قد تأخر في تسجيلها.
في النهاية يمكنكم استخدام خاصية التعليقات أسفل الصفحة لطرح أسئلتكم حيث يسرنا الرد عليها.
وفي الختام سلام..