يقول صلى اللَّه عليه وسلم: ((ما زال جبريلُ يوصيني بالجارِ حتَّى ظننتُ أنه سيورِّثُه)).
.jpg "الجائط الفاصل غير المشترك.") |
| تقرير يوضح أحكام الحائط المشترك في السعودية، الصورة صممت بنموذج الذكاء الاصطناعي Gemini من جوجل. |
فالعلاقة بين الجيران يجب أن تتسم بالمودة، وقد يحدث أحيانا أن يكون جارك هو أقرب شخص لنجدتك إذا ما نزلت بك قارعة.
ولتنظيم العلاقة بين الجيران، ولعدم حدوث مشاكل، وضعت الأنظمة السعودية العديد من القواعد، من بينها ما ينظم حالة (الجدار) أو (الحائط) أو (السور) المشترك بين جارين أو بين عدة جيران، وهو ما نطرحه في هذا التقرير.
الحائط المشترك في النظام السعودي:
جاءت المادة (الرابعة عشرة بعد الستمائة) من (نظام المعاملات المدنية السعودي) لتضع أهم قاعدة تحكم ((الحائط المشترك)) بين الجيران سواء كانوا أثنين أو أكثر.
مفاد هذه القاعدة أنه لا يجوز لأي من الجيران أن يحدث أي تغيير في الحائط بما يتنافي مع الغرض الذي أعد له بغير إذن الآخر.
وهذا يعني بمفهوم المخالفة أنه يستطيع أحد الجيران إذا حصل على موافقة جاره أن يغير من غرض الحائط أصلا.
تعلية الحائط المشترك:
عالجت المادة (الخامسة عشرة بعد الستمائة) من (نظام المعاملات المدنية السعودي) في الفقرتين رقم ١ ، ٢ منها حالات تعلية الحائط المشترك.
فقد يحتاج أحد الجيران أو كلاهما لتعلية الحائط، هذا أمر قد نراه يحدث تبعا لظروف الحياة ومستجداتها، فنجد أن الفقرة ١ جعلت من حق الشريك في الحائط المشترك إذا كانت له مصلحة جدية أن يعلي الحائط لكن (على نفقته الخاصة).
وذلك كلة شريطة أن لا يلحق بشريكه ضررا جسيما، وهذا يفهم منه أن بعض الأضرار البسيطة يمكن التغاضي عنها خلال تعلية الحائط المشترك.
ومن أمثلة ذلك، صوت العمال الذين سيقومون بالتعلية، سقوط بعض مخلفات البناء وتعلية الحائط، كل هذه أضرار يمكن اعتبارها بسيطة، وهي أمور تمر بين الجيران بحسن العشرة وتقبل بعضهم البعض.
هل يحق للجار هدم الحائط المشترك؟:
يتضح لنا من مواد (نظام المعاملات المدنية السعودي) أنه هناك بالفعل حالات يحق للجار أن يهدم فيها الحائط المشترك، ونوضحها كما يلي:
الحالة الأولى: كون الحائط المشترك غير قابل للتعلية:
في بعض الأحيان يكون الحائط المشترك غير صالح للتعلية أصلا، كأن يكون قديما وضعيفا، فإذا حاول أحد الجيران تعليته لسقط نتيجة عدم تحمله.
توضح الإجابة على تلك الحالة الفقرة رقم ٢ من المادة (الخامسة عشرة بعد الستمائة) من (نظام المعاملات المدنية السعودي)، والتي نصت على: ((إذا لم يكن الحائط المشترك صالحًا للتعلية فعلي من يرغب في تعليته من الشركاء أن يعيد بناء الحائط كله على نفقته)).
فهنا من يتحمل تكلفة إعادة بناء الحائط بالعلو الجديد هو الشريك الراغب في ذلك.
الحالة الثانية: عدم صلاحية الحائط المشترك:
في بعض الأحيان يصبح الحائط المشترك غير صالح أصلا للغرض الذي خصص له.
والأسباب وراء ذلك كثيرة، فقد يكون قديما أثرت عليه السنوات، وقد يتهدم أو يصبح آيلا للسقوط نتيجة لعدم بناءه بشكل جيد، .. إلخ.
في هذه الحالة فإن الفقرة الثالثة من نفس المادة سالفة الذكر تنص على: ((إذا أصبح الحائط المشترك غير صالح للغرض الذي أقيم من أجله، فنفقه إصلاحه على جميع الشركاء بنسبة حصة كل منهم فيه)).
وهنا تتوزع النفقة على جميع الشركاء لأن الجميع قد نالهم الضرر من تلك الحالة.
لكن هذا النص بهذه الصياغة يفتح الباب أمام سؤال (ماذا لو كان الحائط كله أصلا مملوك لأحد الجيران دون غيره)؟.
في هذه الحالة فإننا ننصح صاحب الجدار بأن يقوم هو بنفسه وبمفرده بتحمل تكلفة الاصلاح أو إعادة البناء إذا ما كان يريد أن يظل الحائط ملكا له بمفرده.
الحالة الثالثة: وجود سبب قوي لهدم الجدار المشترك:
أضافت المادة (السادسة عشرة بعد الستمائة) من (نظام المعاملات المدنية السعودي) حالة أخرى يجوز فيها لمالك الحائط أن يهدمه وهي: ((ليس لمالك الحائط أن يهدمه إذا كان الهدم يضر بالجار الذي يستر ملكه بالحائط، إلا إذا كان هناك سبب مُعتبر للهدم)).
ومن الأسباب المعتبرة للهدم، ما سبق وأن تعاملنا معه بشكل عملي نحن في (القانون في الخليج) حيث كان أحد المواطنين يرغب في هدم منزله القديم وإعادة بناءه من جديد وكان جاره يعتمد على الحائط في ستر سيارتين يمتلكهما ويضعهما في حديقه منزله، كما كان يستر منزله نفسه من خلال هذا الحائط.
كان السبب في هذه الحالة معتبر، لذا فقد قمنا بهدم الحائط وإعادة البناء مجددا من الصفر.
اشتراطات الحائط المشترك في الكود السعودي للمباني السكنية:
وفقا للكود السعودي للمباني السكنية يتم الالتزام بهذه القواعد عند بناء حائط مشترك:
- من المسموح أن تكون (القاعدة) أي الأساس الموجود في باطن الأرض والذي سيقام عليه الحائط (مشتركة) بين الجارين.
- من الممكن أن تقام على هذه القاعدة جدار واحد مشترك، كما أنه من الممكن أن يقام عليها جداران، بحيث يكون لكل جار جداره الخاص.
.jpg "سور الجار") |
| في الحائط المشترك إذا كان هناك جدار واحد فقط، فلا يجوز لأيا من الجارين استخدامه للقيام بأي تمديدات أو أغراض أخرى، الصورة صممت بنموذج الذكاء الاصطناعي Gemini من جوجل. |
- إذا تم الاكتفاء بجدار واحد مشترك فمن الممنوع على أيا من الجارين أن يستخدم التجويف الداخلي للجدار لوضع تمديدات أسلاك سباكة أو مجاري للتكييف أو للتهوية .. إلخ، بل يستخدم فقط كحائط لفصل الحدود وتوضيح الملكية.
- إذا كانت القاعدة في باطن الأرض فقط هي المشتركة بين الجارين، وتم بناء جدار خاص لكل جار من ناحيته، يمكن في هذه الحالة استخدام التجويف داخل كل جدار لتركيبات السباكة وغيرها، بشرط أن يستخدم كل جار الجدار الخاص به.
ما هي عقوبة مخالفة كود البناء السعودي بالنسبة للحائط المشترك:
الحائط المشترك مثله مثل جميع الاشتراطات الموضحة في (كود البناء السعودي)، وحين مخالفة الأحكام المتعلقة به في هذا الكود، فإننا نكون أمام حالة يجب تطبيق المادة العاشرة من (نظام تطبيق كود البناء السعودي) عليها.
إذ تنص تلك المادة على أنه يجب على كل من خالف الكود إزالة المخالفة أو تصحيحها بما يتفق مع الكود خلال المدة التي ستمنحها له الجهة التي رصدت حدوث تلك المخالفة، سواء كانت وزارة الشؤون البلدية والقروية أو المديرية العامة للدفاع المدني .. إلخ.
فإذا لم يزيل المخالف المخالفة أو يصححها خلال المدة المحددة، تتم إحالة المخالفة إلى لجنة متخصصة في المخالفات وتحديد العقوبات المقررة لها.
حلول قانونية لحل مشكلة الجدار المشترك في السعودية:
لحل أي مشكلة قد تنشأ عن الحائط المشترك بين الجيران، نقترح في (القانون في الخليج)، عددا من الحلول.
هذه الحلول مبنية على العديد من الافتراضات الانشائية وخصوصا تلك التي تنتج عن طريقة (البناء على الصامت).
وهذه الطريقة (البناء على الصامت) هي طريقة تهدف إلى الاستفادة من كامل مساحة الأرض للبناء عليها، بحيث تلتصق المباني ببعضها البعض، وينتج عنها الكثير من الجدران المشتركة والمنتشرة هنا وهناك.
وإن كنا لا نرجح أبدا هذه الطريقة لأنها تحرم من يبني بها من العديد من المزايا مثل (التهوية الجيدة - دخول الشمس والتي تساعد على جعل بيئة المنزل صحية أكثر - كذلك دخول الشمس يوفر مصدر إضاءة طبيعي- يوفر ترك مساحة حول المنزل متنفس للأطفال للعب ومكان يصلح لحديقة ولو بسيطة).
أيضا فمن خلال الخبرة العملية، فإن البناء على الصامت له أثر سلبي يتمثل في أن جارك لو قام بعد ذلك بهدم منزله ثم إعادة بناءه، وقام بالحفر إلي عمق أكبر من عمق منزلك، فإن هذا سيؤدي إلى حدوث شروخ في منزلك، لذا من الأفضل أن تبني سور ولو كان سور مشترك، بدلا من أن يكون بناءك على الصامت.
على أي حال، فإننا تنعتمد في هذه الحلول على معرفتنا القانونية وعلى (النظام المطور للبناء في الارتدادات للفلل السكنية "منفصلة / متلاصقة")، وكذلك على (كود البناء السعودي):
أولا - أن يقوم صاحب كل منزل ببناء الجدار الخاص به، وهو ما يمثل حل بنسبة كبيرة لأي مشكلة قد تظهر في المستقبل.
ثانيا- الالتزام بقول رسول اللّه صلى اللَّه عليه وسلم: ((لا يمنع جار جاره أن يغرز خشبه في جداره)).
ثالثا- الالتزام بأن يتم (استخدام نفس المواد التي استخدمها الجار) في بناء الجدار الذي تم بناءه على الصامت من جهة الجار، بمعني أنك لو بنيت على الصامت أي ألصقت المبني بمبني جارك، سيكون عليك بناء هذا الجدار من جهة جارك، وليس فقط من جهتك الداخلية بنفس المواد التي استخدمها، ومع ذلك يظل بوسعك استخدام مواد أخرى شرط أن يوافق عليها الأمانة أو البلدية.
رابعا- إذا تم البناء على الصامت، فيجب الالتزام بالارتدادات الموضحة في النظام المطور للبناء، ومنها على سبيل المثال لا الحصر:
- السماح بالبناء على الصامت للارتداد الخلفي وأحد الارتدادات الجانبية (سواء كانت يمين أو يسار المنزل الذي ستبنيه).
- بالنسبة للفلل الدوبلكس المتلاصقة من المسموح يسمح بأن يتم الارتداد من الخلف ومن الجانبين في نفس الوقت (اليمين و اليسار).
- يجب فصل الهيكل الانشائي بعمل جدار مزدوج يفصل المبني الذي يتم بناؤه عن الجيران.
- في حال وجود ملاحق خارجية يسمح بتلاصقها مع المباني والارتداد.
خامسا- يجب تشييد الجدران المشتركة (المتلاصقة) للمساكن (الدوبلكس) والمنازل (التاون هاوس) لتكون ذات تصنيف حريق يمنع انتقال الحريق - لا قدر الله - من المبني المحترق إلي المبني الملاصق له.
خامسا - إذا تم الاكتفاء بجدار واحد بين الجارين فمن الأنسب تدوين اتفاق يوضح أن هذا الجدار ملك لفلان، وذلك تجنبا للمشاكل في المستقبل.
ذلك لأنه وحتى إذا كانت النفوس صافية والصدور رحبة ومتقبلة، فإنه قد ينشأ في المستقبل نزاعات بين الورثة حول ملكية هذا الجدار أو الحائط.
ونوفر في (القانون في الخليج) خدمة كتابة هذا الاتفاق بمقابل رمزي، ويمكنكم طلبها ببساطة من خلال التواصل معنا عبر الرسائل من صفحة (اتصل بنا).
في النهاية يمكنكم استخدام خاصية التعليقات أسفل الصفحة لطرح أسئلتكم حيث يسرنا الرد عليها.
ولأي استشارات بشأن الحائط المشترك في السعودية .. أو أي استشارات قانونية في أي دولة من دول الخليج العربي.. يسعدنا في "القانون في الخليج" تلقي استفساراتكم عبر صفحة (اتصل بنا) حيث نقدم إجابات شاملة ومجانية لمدة ٣ أيام على الأقل.
كما لا تنسوا متابعتنا على منصاتنا عبر مواقع التواصل الاجتماعي:
وفي الختام سلام عليكم..
