حالات وشروط فسخ عقد الايجار في السعودية

نموذج عقد إيجار في السعودية.

السعودية، تلك الدولة الكبيرة العامرة، يبرم فيها يوميا الكثير من عقود الإيجار وخصوصا للوحدات والشقق السكنية.

للمواطنين أو المقيمين، أفرادا أو عائلات، الجميع يريد أن يؤمن لنفسه سكنا، وفي المقابل يريد أصحاب الشقق والوحدات السكنية الربح من ثروتهم العقارية.

لذا نصبح أمام ضرورة إبرام (عقد ايجار) يوضح حقوق والتزامات كل طرف من طرفيه.

لكن وفي بعض الحالات، يصبح لدي أيا من الطرفين سببا أو حتى مجموعة من الأسباب التي تجعله يرغب في فسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته.

في هذا التقرير نشرح ونبين تلك الحالات وفقا لنظام المعاملات المدنية السعودي، الساري منذ الأول من ذي الحجة سنة 1444 ه‍.

هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل إنتهاء المدة في السعودية؟:

الإجابة هي نعم، يجوز فسخ عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته، وذلك في بعض الحالات التي حددها (نظام المعاملات المدنية).

الحالة الأولى: حالة فسخ عقد الايجار بسبب الوفاة:

حسب الأصل، لا يترتب على وفاة أحد من طرفي عقد الإيجار في السعودية انتهاء أو فسخ عقد الإيجار.

هذا ما نصت عليه المادة 441 من نظام المعاملات المدنية السعودي.

ومع ذلك، فإن وفاة "المستأجر" تمنح لورثته الحق في طلب فسخ عقد الإيجار خلال "مدة معقولة".

لكن هذا الحق مرتبط بحالات معينة هي:

• أن يثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة.
• أن يثبتوا أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم (على سبيل المثال: أن يكون هناك أحد الأشخاص مستأجر منزل يعيش فيه وتوفي وأولاده جميعا يعيشون في أماكن أخرى ولا يحتاجون هذا المنزل الذي كان يستأجره والدهم).
• أن يثبتوا أن عقد الإيجار كان مبرما بناء على اعتبارات تخص شخص مورثهم وليس هم.

السبب الأخير بالتحديد (أن يكون عقد الايجار بناء على اعتبارات تخص شخص المستأجر المتوفي) يمنح الحق للمؤجر في أن يطلب فسخ عقد الإيجار.

مثلا: شخص كان يستأجر منزل في بناية تابعه لجهة عمله .. وكانت تلك المؤسسة أو الشركة تؤجر له المنزل أو الشقة بسعر منخفض لأنه يعمل لديها، ففي هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الايجار.. وإن كنا نوصي بشدة في هذه الحالة أن يترك الورثة حتى انتهاء مدة عقد الإيجار ليستطيعوا تدبر حالهم والبحث عن سكن جديد يناسبهم.

ونذكر هنا بحديث شريف عن النعمان بن بشير -رضي الله عنهما- قال: قال رسول الله ﷺ: (مثل المؤمنين في توادهم وتراحمهم وتعاطفهم مثل الجسد إذا اشتكى منه عضو تداعى له سائر الجسد بالسهر والحمى) .. رواه البخاري ومسلم.

الحالة الثانية: فسخ عقد الايجار بسبب عدم القيام بالإصلاحات المطلوبة:

نتحدث هنا عن حالة يكون فيها الشقة أو السكن بها إصلاحات من اللازم للقيام بها حتى يمكن الانتفاع بها، مثلا: شقة بلا أبواب أو نوافذ، فيجب هنا تركيبها لكي يمكن السكن فيها.

هذه الحالة عالجتها المادة 419 من نظام المعاملات المدنية السعودي، وجعلت من حق المستأجر إن لم يقم المؤجر بهذه الإصلاحات، أن يختار بين عدد من الحلول منها فسخ العقد.

الحالة الثالثة: فسخ عقد الايجار بسبب هلاك العين كليا:

تنص المادة (420) من نظام المعاملات المدنية السعودي على:
((إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد)).

على سبيل المثال: أن يهدم السكن لأي سبب كان، سواء بسبب طبيعي كزلزال أو بسبب بشري كعملية الإزالة التي جرت للكثير من أحياء جدة.

وهنا ينفسخ العقد بدون طلب أيا من المؤجر أو المستأجر.

الحالة الرابعة: فسخ عقد الايجار بسبب هلاك العين جزئيا:

مثلت إزالة الأحياء العشوائية في جدة صورة عمالية لحالة هلاك العين المؤجرة كليا أو جزئيا والتي يترتب عليها فسخ عقد الإيجار في السعودية.

هذه الحالة حددتها المادة 421 من نظام المعاملات المدنية السعودي.

في هذه الحالة يحدث (هلاك جزئي) للعين أو أصبح في حالة لا يمكن الانتفاع به بالشكل المطلوب.

إذا حدث هذا الهلاك، بشرط أن لا يكون للمستأجر دخل في حدوثه، يجوز له أن يطلب العقد أو إنقاص الأجرة.

الحالة الخامسة: فسخ عقد الايجار بسبب تعرض المؤجر:

في المادة 423 من نظام المعاملات المدنية السعودي، يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار.

هذا الطلب يكون ناتج عن قيام المؤجر بالتعرض للمستأجر في الانتفاع بالشقة أو السكن.

الحالة السادسة: فسخ عقد الإيجار بسبب إصلاحات العين:

نصل الآن إلى المادة 434 من نظام المعاملات المدنية السعودي.

هذه المادة تعالج الحالة التي يحتاج فيها المكان سواء كان شقة أو وحدة سكنية إلى إصلاحات ضرورية ويبدأ المؤجر في تنفيذها حتى لا تهلك العين.

هذه المادة جعلت من حق المؤجر صاحب العين أن يقوم بتلك الإصلاحات حتى بدون رضا المستأجر، طالما كان قد أعلمه أنه سيقوم بها قبل البدء بمدة معقولة.

إذا كانت هذه الإصلاحات تمنع أو تؤثر على انتفاع المستأجر بالعين، فإنه يجوز له في هذه الحالة أن يطلب فسخ العقد.

الحالة السابعة: فسخ عقد الإيجار بسبب ظرف طارئ:

هناك أيضا المادة رقم 442 من نظام المعاملات المدنية السعودي، والتي تمنح كلا المتعاقدين الحق في فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة، إذا حدث عذر طارئ متعلق به.

مثال: فسخ عقد الإيجار الذي كان طرفه المستأجر وافد للعمل في المملكة وانتهي عمله فيها وسيعود لبلاده.

الحالة السابعة: فسخ عقد الإيجار بسبب نقص في العين المؤجرة:

هذه الحالة وردت في البند الأول من المادة ٤١١ من نظام المعاملات المدنية السعودي.

وتعالج هذه المادة حالة أن يكون العين المؤجرة على سبيل المثال بناية سكنية أو فيلا أو أي شيء له وحدات معينة يتم ذكرها في العقد، كأن نقول مثلا بناية سكنية مكونة من خمسة طوابق وبها عدد عشر شقق، أو أن نذكر مساحة معينة لأرض زراعية.

يكتب العقد بهذه الطريقة بقيمة الأجرة إجمالا، دون أن نذكر قيمة إيجار كل وحدة بشكل مستقل.

ثم وبعد إنعقاد العقد يكتشف المستأجر أن العين وحداتها أقل من ما هو مذكور في العقد ومتفق عليه.

في هذه الحالة يكون أمامه أحد أمرين، الأول هو أن يستمر في تنفيذ العقد بنفس الأجرة، والثانية هي أن يطلب فسخ العقد.

لكن ما هو الحال إذا تم كتابة عقد الإيجار بطريقة ذكر الإيجار بشكل محدد لكل وحدة من الوحدات؟.

في هذه الحالة إما أن يلتزم المستأجر بدفع زيادة للوحدات إذا كانت بعدد أكبر، أو أن يلتزم المؤجر بإنقاص الأجرة إذا كانت الوحدات بعدد أقل مما هو مذكور في العقد.

فإذا لم يتفقا على ذلك، جاز للمستأجر وحده أن يطلب فسخ عقد الإيجار كما أوضح البند الثاني من ذات المادة في نظام المعاملات المدنية السعودي.

وهكذا نكون قد قدمنا لكم حالات وشروط فسخ عقد الايجار في السعودية.

ويمكنكم قبل المغادرة قراءة تقريرنا: ((ما هي شروط الانضمام إلى الكليات العسكرية في السعودية بحسب النظام؟ ((ملف كامل)).